Sự ra đời của Công ty Quản lý và Đầu tư BĐS VMI – VMI JSC (vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, tỷ phú Phạm Nhật Vượng góp 90% vốn) đang khiến nhiều nhà đầu tư vốn nhỏ phấn khích trước những cơ hội mới. Song mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam cũng đặt ra nhiều băn khoăn, đặc biệt là về pháp lý cũng như tính an toàn cho các nhà đầu tư.
Ông Phan Thành Long, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) đã chia sẻ về vấn đề này.
Mở rộng khả năng tiếp cận và cơ hội cho nhà đầu tư
VMI JSC vừa thành lập đã gây xôn xao thị trường, không ít người tỏ ra hồ nghi cho là Vinhomes đang hết tiền nên phải nghĩ ra cách này để huy động vốn. Ông nghĩ sao về nhận định này ?
Đúng là sản phẩm của VMI JSC đã tạo ra 1 sân chơi mới cho các nhà đầu tư lô nhỏ tham gia thị trường, thúc đẩy thanh khoản các sản phẩm của Vinhomes, giúp Vinhomes nhanh chóng thu hồi vốn để thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản của mình. Trong bối cảnh các ngân hàng hết room cho vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được thì đây là 1 sáng kiến quan trọng, chỉ có điều không phải chúng tôi nghĩ ra mà chỉ là học các cái hay ở các thị trường quốc tế mang về ứng dụng ở Việt Nam thôi.
Dù là hai pháp nhân độc lập nhưng việc Chủ tịch Vingroup đích thân đứng ra thành lập công ty đầu tư sản phẩm Vinhomes có phải là kế sách đẩy nhanh hàng tồn cho Vinhomes và dồn rủi ro cho các nhà đầu tư không, thưa ông?
Thanh khoản các dự án của Vinhomes luôn rất tốt, hàng ra đến đâu đều được thị trường hấp thụ hết đến đó, đặc biệt là dòng sản phẩm thấp tầng với khả năng sinh lời cao, bền vững. Thực tế đã chứng minh tốc độ thanh khoản cũng như khả năng tăng giá gấp nhiều lần của các sản phẩm thấp tầng từ Vinhomes Riverside – The Harmony, Vinhomes Ocean Park 1 đến Vinhomes Ocean Park 2.
Do đó, VMI JSC được thành lập để khai thác tiềm năng từ việc đầu tư dòng sản phẩm này thông qua việc mở rộng khả năng tham gia thị trường cho các nhà đầu tư có ít vốn. Khi chưa có mô hình như VMI JSC, nhà đầu tư phải có lượng vốn lớn để mua toàn bộ một bất động sản thấp tầng, hoặc cũng phải có vốn tối thiểu bằng 30% giá trị căn nhà thì mới được ngân hàng cho vay phần còn lại. Nhưng hợp tác với VMI JSC, nhà đầu tư chỉ cần có vốn tối thiểu bằng 2% giá trị căn nhà. Ví dụ, với một căn trị giá 6 tỷ, nhà đầu tư chỉ cần tối thiểu 120 triệu đồng đã có thể gia nhập thị trường rồi.
Về vấn đề rủi ro – thực tế không có rủi ro nào cả vì VMI JSC có tiềm lực tài chính mạnh và tự tin cam kết dù thị trường suy giảm nhà đầu tư vẫn được chia sẻ lợi nhuận tối thiểu là 7,5%/năm sau 5 năm, tương đương lãi suất gửi tiết kiệm ở thời điểm hiện nay. Nếu thị trường khả quan, nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lợi từ 15-20% /năm thậm chí cao hơn. Nói cách khác, nhà đầu tư luôn chắc thắng
Chính vì lợi nhuận cam kết nên nhiều người cho rằng VMI JSC là một hình thức huy động vốn trái phép cho Vinhomes trong bối cảnh trái phiếu khó khăn, ngân hàng siết tín dụng, ông nói sao về điều này?
Đúng là trong bối cảnh trái phiếu gặp khó, ngân hàng hết room tín dụng để cho khách hàng vay mua BĐS thì các sản phẩm như Fantasy Home là một kênh đầu tư giúp khơi thông thị trường. Tuy nhiên, ngay cả khi không có khó khăn về nguồn vốn thì mô hình như VMI JSC vẫn rất có lợi cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua các suất đầu tư Fantasy Home, những nhà đầu tư ít vốn vẫn có thể tham gia đầu tư vào một BĐS cụ thể và được quyền tự quyết định về việc kinh doanh BĐS đó, từ đó mở rộng cơ hội được đầu tư BĐS cho số đông người dân. Đó là lý do trên thế giới mô hình hợp tác đầu tư bất động sản đã phổ biến từ lâu, giúp đa dạng hóa kênh đầu tư, phù hợp với khẩu vị và tiềm lực tài chính của từng khách hàng. Tại Việt Nam, có thể đã có một số mô hình góp vốn đầu tư chung nhỏ lẻ nhưng VMI JSC là mô hình đầu tiên đảm bảo đầu tư an toàn cho nhà đầu tư và được xây dựng hết sức bài bản trên cơ sở pháp luật hiện hành.
Về hoạt động, VMI JSC là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh rõ ràng, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan chuyên ngành liên quan như bất kỳ doanh nghiệp nào khác.
Khi tham gia hợp tác cùng VMI JSC, nhà đầu tư sẽ được cấp chứng nhận quyền tài sản tương ứng với giá trị đầu tư. Ông có dám cam kết về tính hợp pháp của các chứng nhận này không? Các chứng nhận này có giao dịch được không? Và làm thế nào đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư nếu vì một lý do nào đó Công ty không còn hoạt động nữa?
Phương án kêu gọi hợp tác đầu tư của VNI JSC tuân thủ đúng quy định pháp luật, theo đó VMI JSC chia bất động sản thành các suất đầu tư Fantasy Home. Nhà đầu tư sau đó có thể chuyển nhượng các chứng nhận quyền tài sản này trên thị trường thứ cấp thông qua sự hỗ trợ, tư vấn từ nền tảng thông tin trực tuyến do VMI JSC xây dựng. Bản chất việc chuyển nhượng này là nhà đầu tư sẽ chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình trên hợp đồng hợp tác đầu tư sang cho bên khác và việc chuyển nhượng tuân theo các nguyên tắc trong thỏa thuận giao dịch dân sự và các thủ tục được quy định tại hợp đồng.
Nếu VMI JSC vì lý do nào đó dừng hoạt động thì phần vốn góp hợp tác đầu tư bất động sản đã được công ty cấp chứng nhận để xác nhận vẫn là của nhà đầu tư chứ không bị mất đi.
Tuy nhiên, mục tiêu của VMI JSC là tham gia đầu tư lâu dài chứ không chỉ dừng lại ở một vài dự án. Bên cạnh đó, cổ đông sáng lập của VMI đều là những tổ chức, cá nhân đang kinh doanh BĐS uy tín và kinh nghiệm hàng đầu thị trường, gồm ông Phạm Nhật Vượng (tỷ lệ góp vốn 90%), bà Phạm Thu Hương (5%), Vinhomes (5%). Các tổ chức, cá nhân này hoàn toàn có đủ năng lực tài chính và uy tín để đảm bảo cho hoạt động đầu tư của khách hàng.
Kinh doanh BĐS lô nhỏ có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu
Ông có thể cho biết VMI JSC căn cứ vào đâu để đảm bảo lợi ích tối thiểu 7,5%/ năm cho nhà đầu tư, và trong trường hợp thị trường đi xuống thì VMI JSC lấy đâu ra tiền để trả như cam kết?
Trước mắt, VMI chỉ đầu tư các sản phẩm thấp tầng của Vinhomes. Đây là dòng sản phẩm luôn có tỷ suất lợi nhuận rất cao đã được chứng thực qua các dự án đã bán của Vinhomes. Trong trường hợp thị trường diễn biến xấu, với tiềm lực vốn 18.000 tỷ đồng, VMI JSC cũng sẽ đảm bảo được quyền lợi tối thiểu như cam kết cho các nhà đầu tư. Nói cách khác, VMI JSC mở ra mô hình đầu tư bất động sản lô nhỏ có đảm bảo lợi ích tối thiểu và rất an toàn cho mọi người.
Trong 5 năm đầu tư, VMI JSC sẽ đề xuất bán BĐS khi lợi nhuận kỳ vọng đạt ngưỡng tương ứng theo các năm lần lượt là 15%, 30%, 45%, 60%… Các con số này dựa trên cơ sở nào, thưa ông?
5 năm là khoảng thời gian vừa đủ để BĐS tăng dần và đạt đến ngưỡng giá tốt nhất khi cơ sở hạ tầng và giao thông quanh dự án thường sẽ hoàn thiện, dân cư về ở đông, tạo đòn bẩy giúp BĐS tăng giá. Các ngưỡng đề xuất chi tiết được tính toán dựa trên lịch sử giao dịch thị trường và tiềm năng tăng giá của các sản phẩm thấp tầng Vinhomes. VMI JSC đưa ra mức tăng giá kỳ vọng tối thiểu 15%/năm, nhưng thực tế các sản phẩm thấp tầng Vinhomes gần đây đều đạt mức tăng giá cao hơn nhiều.
Ông trả lời sao về lo lắng, sau 5 năm giá BĐS tăng cao hơn 37,5% nhưng VMI JSC không bán mà chỉ chi trả cho nhà đầu tư 37,5% để hưởng chênh lệch hoặc nói cách huy động được vốn giá rẻ chỉ 7,5%/năm thay vì vay ngân hàng lãi cao?
Thứ nhất, VMI JSC không có quyền giữ hay bán, quyền đó thuộc về các nhà đầu tư. Theo thỏa thuận liên kết đầu tư, BĐS chỉ được bán khi nhóm nhà đầu tư nắm giữ trên 50% giá trị BĐS đồng thuận và lợi nhuận tối thiểu đạt 7,5%/năm.
Thứ hai, trong mọi trường hợp, khi đa số nhà đầu tư đồng ý bán, VMI JSC sẽ đăng bán công khai trên nền tảng thông tin trực tuyến của VMI JSC hoặc các trang thông tin online mà Công ty hợp tác. Giá bán sẽ được chốt cho khách hàng nào trả cao nhất và nhà đầu tư hoàn toàn có thể giám sát việc này.
Ngoài ra, VMI JSC sẽ thuê bên thứ 3 là công ty định giá BĐS uy tín trên thị trường nên không thể có chuyện VMI JSC “tự tung tự tác”, bán theo giá mình muốn để gây thiệt hại cho nhà đầu tư.
Ông giải thích sao về lo ngại là VMI JSC sẽ chỉ chọn mua hàng tồn là các căn xấu, khó bán của Vinhomes?
Chuyện này không thể xảy ra! VMI JSC giống như tất cả đại lý phân phối BĐS khác, phải có hàng ngon, cơ hội tốt mới hấp dẫn được các nhà đầu tư. Nếu mua căn xấu thì sẽ chẳng nhà đầu tư nhỏ lẻ nào tham gia hợp tác, khi đó VMI JSC sẽ “tự chết trên đống tài sản”
Lợi nhuận VMI từ đâu?
Quay lại với VMI JSC, chưa từng có tiền lệ chủ một doanh nghiệp nào tự đầu tư kinh doanh sản phẩm BĐS của chính mình. Nếu sản phẩm Vinhomes tiềm năng thế, tại sao Chủ tịch Vingroup không “ôm lại” chờ tăng giá mà phải lập VMI JSC, thưa ông?
VMI JSC là công ty dịch vụ, có sứ mệnh thúc đẩy thanh khoản, tăng giá trị các bất động sản đã đầu tư và tạo sản phẩm đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, chứ không phải là công ty đầu tư. Phần đầu tư cá nhân của Chủ tịch Vingroup thì tôi không biết, nhưng là doanh nhân, chắc chắn ông ấy cũng sẽ không bỏ qua các cơ hội đầu tư tốt đâu.
Từ đầu tới giờ chưa thấy VMI JSC được lợi gì, thậm chí còn cam kết “cắt máu” cho nhà đầu tư, chẳng lẽ VMI JSC là doanh nghiệp thiện nguyện?
Có thể hình dung VMI JSC giống như một đại lý phân phối bất động sản, nhưng thay vì phân phối cả căn với giá trị lớn thì VMI JSC mời các nhà đầu tư tham gia hợp tác đầu tư với các suất đầu tư giá nhỏ vừa sức để nhiều người có thể cùng tham gia đầu tư. Khi mua lô lớn từ Vinhomes, VMI JSC hưởng các quyền lợi và chiết khấu mà Vinhomes dành cho khách mua lô lớn. Lợi nhuận của VMI JSC đến từ đây. Chúng tôi khẳng định mọi hoạt động của VMI JSC luôn minh bạch vì quyền lợi của nhà đầu tư.
– Xin cảm ơn ông!
