Thủ Thiêm, nằm ngay bên kia sông từ Quận 1, khu trung tâm hiện hữu, từ lâu đã là một khu vực đầy tiềm năng. Tuy nhiên, sự phát triển ở nơi đây vẫn còn chậm, so với Phố Đông thì ngày càng suy yếu. Thủ Thiêm sẽ vẫn là tâm điểm thảo luận khi thành phố công bố chiến lược giá đất cho năm 2024 và 2025, đây có thể là một cột mốc quan trọng trong phát triển đô thị TP.HCM.
Sở Tài Nguyên Môi Trường (TNMT) đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.
Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, thành phố Hồ Chí Minh dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm 2024.
Lô | Mục đích sử dụng đất | DT đất (m2) | Tổng DT sàn XD (m2) | % DT ở | % DT TMDV | Số căn hộ | Dân số | Dự kiến đấu giá |
1-2 | Dân cư đa chức năng | 7.886 | 27.000 | 95 | 5 | 205 | 821 | 7/2024 |
1-3 | Dân cư đa chức năng | 5.006 | 20.000 | 95 | 5 | 152 | 608 | 7/2024 |
3-5 | Dân cư đa chức năng | 6.446 | 15.000 | 95 | 5 | 76 | 608 | 9/2024 |
7-1 | Khách sạn nghỉ dưỡng | 74.393 | 75.000 | 0 | 100 | – | – | 11/2024 |
3.790 căn | Chung cư | 9/2024 |
Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ… Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.
Lô | Mục đích sử dụng đất | DT đất (m2) | Tổng DT sàn XD (m2) | % DT ở | % DT thương mại | Số căn hộ | Dân số | Dự kiến đấu giá |
1-5 | Dân cư đa chức năng | 8.378 | 40.000 | 95 | 5 | 304 | 1.216 | 9/2025 |
1-6 | Dân cư đa chức năng | 5.618 | 30.000 | 95 | 5 | 228 | 912 | 9/2025 |
1-9 | Thương mại đa chức năng | 12.944 | 140.000 | 20 | 80 | 224 | 896 | 9/2025 |
1-10 | Thương mại đa chức năng | 8.761 | 160.000 | 20 | 80 | 256 | 1.024 | 9/2025 |
3-8 | Dân cư – mật độ cao | 8.568 | 25.000 | 100 | 0 | 133 | 1.067 | 11/2025 |
3-9 | Dân cư đa chức năng | 5.009 | 20.000 | 95 | 5 | 101 | 811 | 11/2025 |
3-12 | Dân cư đa chức năng | 10.096 | 90.000 | 95 | 5 | 570 | 3.420 | 11/2025 |
Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.
Chính vì vậy, hiện này TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới.
Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, một số đề xuất sau đây có thể được cân nhắc:
a, Sàng lọc nhà đầu tư
Nghị định 10/2023-NĐ-CP, ban hành ngày 3/4/2023 có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia:
Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.
Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.
b, Hoàn thiện quy trình
Giá đất khởi điểm:
Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và / hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất. Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.
“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển”, ông Troy nói thêm.
Về hình thức đấu giá
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, hiện nay theo Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián tiếp (phong bì đóng kín).
Khoản tiền đặt trước (cọc)
Theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dujgn từ 20 tháng 5 năm 2023.
“Tuy nhiên Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu Giá Tài Sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Đỗ Thị Thu Giang nói.
Các đề xuất khác:
Cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.
“Tương lai của Thủ Thiêm, một khu đô thị mới quy mô lớn của TP.HCM, được kỳ vọng sẽ rất sáng lạng và phát triển mạnh mẽ. Thủ Thiêm sẽ phát triển thành một khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát, và đa dạng tiện ích. Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao. Quy hoạch xanh và bền vững của Thủ Thiêm cũng hứa hẹn một môi trường sống lý tưởng. Tóm lại, Thủ Thiêm là một mô hình cho phát triển đô thị hiện đại và bền vững tại Việt Nam, thu hút nhiều người đến sinh sống, làm việc và đầu tư trong tương lai”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
“Với những cơ hội đầy hứa hẹn và tiềm năng lớn, kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2024 và 2025 đang nhận được sự chờ đợi từ cộng đồng doanh nghiệp và cư dân”, bà Giang nói thêm.
Nguồn Savills Việt Nam
HÀ NỘI: CHUYỂN BIẾN TRONG TÂM LÝ NGƯỜI MUA CĂN HỘ VÀ SỰ CHUYỂN DỊCH…
Tiểu Vy từng chật vật giảm cân trong khoảng thời gian mới bước vào giới…
Vẻ đẹp phồn thực của Ninh Dương Lan Ngọc khiến dân tình được một phen…
Hôm nay (2/1), giá vàng 9999 đột ngột tăng thêm 2 triệu đồng chỉ trong…
Lễ tổng kết “Triệu cây xanh - Vì một Việt Nam” do Trung ương Đoàn…
Khoảnh khắc sải bước trên thảm đỏ LHP Cannes của Hương Giang bất ngờ được…